| autorizare | | execuţie | | Scrisori către investitori | blog

„Se rezolvă cu dispoziţie de şantier”… oare? (II)

Dacă săptămâna trecută ne-am referit la câteva reguli generale referitoare la dispoziția de șantier, astăzi vom aborda câteva exemple frecvent întâlnite în practică.

Analizând cu atenţie prevederile art. 67, alin 2 din Ordinul 839 / 2009, putem înţelege în ce situaţii nu este permis să se realizeze modificări în execuţie, faţă de documentaţia tehnică autorizată*, prin dispoziţie de şantier.

Deci, conform legii NU se poate folosi dispoziția de șantier atunci când prin modificările dorite avem următoarele situaţii:

a.) se modifică funcţiunea consemnată în autorizaţia iniţială.

Cu alte cuvinte, dacă ni s-a autorizat o documentaţie pentru construirea unei locuinţe, nu putem termina pe şantier o pensiune sau un cabinet medical, printr-o dispoziţie de şantier. Funcţiunea se va putea modifica printr-un demers în care se va solicita de la primărie sau consiliul judeţean schimbarea de destinație cu respectarea legislației în vigoare, în funcție de situație.

b) NU se poate asigura respectarea prevederilor avizelor / acordurilor / punctului de vedere al autorităţii competente pentru protecţia mediului, precum şi ale actului administrativ al acesteia după caz, anexe la autorizaţia iniţială;

Există situaţii în care avizele cuprind anumite condiţii care trebuie să fie apoi îndeplinite în proiect. În baza proiectului astfel autorizat trebuie realizată construcţia. În momentul în care se constată necesitatea unor modificări locale pe şantier, trebuie ţinut cont ca, prin dispoziţia de şantier, acele condiţionări menţionate în avize să nu fie încălcate. Dacă nu este posibil să se respecte acele condiţii, atunci nu se vor putea realiza prin dispoziție de șantier modificările dorite.

c) NU se asigură respectarea prevederilor Codului civil;

Modificarea poziţiei construcţiei faţă de planul de situaţie autorizat, rezultând amplasarea construcţiei la alte distanţe faţă de limitele de proprietate, nu se poate face printr-o dispoziţie de şantier.

Există multe situaţii în care se porneşte greşit chiar de la trasarea construcţiei. Pot rezulta astfel foarte uşor încălcări ale Codului civil, care reglementează amplasarea golurilor ferestrelor, poziţionarea streaşinei, distanţa minimă a construcţiei faţă de limitele de proprietate și altele care ar putea încălca drepturile vecinilor. Aceste abateri nu vor putea fi „rezolvate” cu o dispoziţie de şantier.

Mai mult decât atât, aceste tipuri de încălcări ale documentaţiilor autorizate pot duce chiar la imposibilitatea recepţionării construcţiei şi a întabulării acesteia.

d) se modifică condiţiile de amplasament (regim de înălţime, POT, CUT, aliniament, distanţele minime faţă de limitele proprietăţii, ori aspectul construcţiei);

Pentru claritate le luăm pe rând pe fiecare.

– se modifică regimul de înălţime:

Destul de simplu: nu vom putea apela la dispoziţia de şantier pentru un etaj în plus sau în minus.

– se modifică POT:

La fel, nu vom putea modifica prin dispoziţie de şantier POT-ul, adică procentul de ocupare a terenului. Altfel spus, nu vom putea mări sau micşora amprenta construcţiei la sol.

– se modifică CUT:

De asemenea, nu vom putea modifica cu această metodă CUT-ul, adică coeficientul de utilizare a terenului. Acesta se referă la suprafeţele tuturor nivelurilor, care deci nu se vor putea extinde sau retrage printr-o dispoziţie de şantier.

– se modifică aliniamentul:

Prima dată trebue să lămurim că ALINIAMENTUL este linia de demarcaţie între domeniul public şi proprietatea privată.

De obicei, atunci când avem de-a face cu case construite până la limita de proprietate spre stradă, trebuie să avem în vedere că nu putem depăşi această limită, nici prin dispoziţie de şantier, nici prin altă metodă. Depăşirea acestei limite duce la ocuparea domeniului public şi nu poate fi trecută cu vederea. La faza de recepţie lucrări, se va constata această abatere şi construcţia nu va putea fi întabulată.

– se depăşesc distanţele minime faţă de limitele proprietăţii:

Nu se pot face prin dispoziţie de şantier modificări care determină depăşirea distanţelor minime faţă de limitele proprietăţii, prevăzute în Regulamenul Local de Urbanism, Regulamentul General de Urbanism sau de Codul Civil.

– se schimbă aspectul construcţiei:

În general, cei care construiesc, fac modificări care influenţează aspectul faţadelor, fără să îşi pună problema că este ilegal. Beneficiarii construcţiilor adaugă sau scot goluri de geamuri după ideile care le mai vin pe perioada şantierului, considerând că se pot rezolva printr-o dispoziţie de şantier, dar prin lege aceasta nu poate soluționa astfel de abateri.

e) sunt periclitate rezistenţa şi stabilitatea clădirilor învecinate;

Prin modificările propuse e interzis să fie influenţată rezistenţa şi stabilitatea clădirilor învecinate. De exemplu, prin săpături prea apropiate de vecinătăţi, poate fi afectată rezistenţa fundaţiilor construcţiilor vecine. La fel, prin construirea chiar pe limita de proprietate a unor fundaţii mai adânci faţă de nivelul fundaţiilor construcţiei vecine, se pot produce tasări urmate de crăpături în pereţi la construcţia vecină.

f) nu se asigură respectarea prevederilor reglementărilor tehnice în domeniul securităţii la incendiu.

Spre exemplu avem de remediat o problemă pe şantier şi constatăm că trebuie să modificăm poziţia unui perete în interiorul clădirii, rezultând un coridor mai îngust. Doar că, prin această manevră, micşorăm o cale de evacuare pentru care am primit avizul de la Inspectoratul pentru Situaţii de Ugenţă. În consecinţă, pentru o astfel de problemă, nu vom putea schimba condiţiile în care am primit un aviz, fără avizarea din nou a soluţiei pentru securitate la incendiu şi nici într-un caz nu o vom putea face printr-o dispoziţie de şantier.

g) nu se asigură economia de energie.

Dacă doriți modificări care crează de exemplu punți termice construcției, sau orice alt fel de soluții care nu se încadrează în normele în vigoare pentru economia de energie, atunci acele modificări nu vor putea fi realizate prin dispoziţie de şantier.

Ce putem spune în concluzie?

Putem constata că pe şantier pare simplu „să mai lărgim puţin construcţia în partea asta”, sau „să mai mărim puţin ferestrele” și tot felul de alte idei care ne vin la fața locului. Trebuie conştientizat însă faptul că proiectul autorizat nu este un ghid pentru o intervenţie pe teren, ci capătă caracter de lege. Prin nerespectarea documentaţiei autorizate pot apărea chiar situaţii extreme care nu vor mai putea fi remediate legal prin nici o metodă.

Ca să eviți schimbările de proiect în șantier, care te vor costa timp și bani, nu te grăbi în faza de elaborare a temei de proiectare! Alocă-ţi cât timp ai nevoie pentru a-ţi stabili:

  1. de ce spații ai nevoie;

  2. cum îți dorești să arate construcţia ta în interior şi în exterior;

  3. câte resurse ești dispus să investești pentru a realiza ce vrei.

Poate fi o investiţie eficientă pe termen lung să apelezi la serviciile unui specialist care să te consilieze în definirea temei de proiectare şi în parcurgerea paşilor de realizare a construcției.

Asigură-te că începi procesul de concepţie a proiectului în dialog direct cu un arhitect cu drept de semnătură, abilitat să elaboreze proiecte care necesită obţinerea autorizaţiei de construire.


* Documentaţia tehnică după care se execută lucrarea este compusă, conform legii, din PT (proiect tehnic) şi DE (detalii tehnice – necesare după caz). Această documentaţie se elaborează în baza documentaţiei tehnice de autorizare a construirii (DTAC). Cu alte cuvinte, este o detaliere a proiectului autorizat.

 

Dacă vrei să ştii mai multe vezi:

1. Legea 50 / 1991 – privind autorizarea lucrărilor de construcţii.

2. Ordinul 839 / 2009pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

Autor: Livia Aruncutean

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *